UK不動産投資のススメ

UK不動産が選ばれる理由!イギリスのライフスタイルは自然環境、歴史、風土に根ざしている。よって不動産供給は慢性的に少ない状態。英国不動産で10%を出せる理由。

 

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UK 不動産が選ばれる理由

1.イギリスのライフスタイル

2.海外投資家からの注目

3.需要と供給

4.高いリスク/リターンの特性

5.強力な司法システム

6.多様性と低い相関性

7.成熟した経済における安定的で 長期的な利益と高い実績

8.ポンド安による投資機会

9.英国地方都市に注目すべき理由




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UK 不動産の特徴

1.イギリスのライフスタイル

イギリスの不動産―グリーンベルト地帯







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1.イギリスのライフスタイル

イギリスに行かれた方は気付かれるとおもいますが、ロンドンから電車に乗り地方都市に

行く途中、車窓を眺めていたらある事に驚かれると思います。

そうなのです、しばらく車窓を眺めていると都会の様相から、突然ストーンと

田園風景に変わるのです。

いわゆるグリーンベルト地帯、都心の人口密度増加による市街地、住宅地の無秩序な拡大

を阻止するために設置された緑地帯です。

イギリス人は自然や景観を大切にします。

イギリスのライフスタイルの特徴は、いうまでもなく彼らの自然環境や、歴史、風土に根

ざしたものになっています。

戦後の日本人が目標としてきたのは、アメリカ的大量消費のライフスタイルであったと思

われ、日本の住宅事情は無秩序に建てられた感は否めないと思われます。

イギリス人のライフスタイルを主として支配しているのは、美しい自然やその風土です。

イギリスは一年中緑が耐えることのない「グリーンカントリー」なのです。

また、イギリス人の多くは質実剛健であり、ライフスタイルを変えない。

彼らの住宅も3百~4百年前の建物はザラです。

古いものを好み、そこに最新の技術を取り入れて新しい価値を生み出す。

まさに伝統と革新を融合させるセンスの良さがあります。

英国的ライフスタイル、美しい自然を何より大切にする心、質実剛健、古いものを大事に

使い続ける精神が「グリーンベルト地帯(風致地区)」「新築規制」「景観規制」

につながっています。

よってイギリスの不動産は供給が慢性的に少なくなっています。

 

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2.海外投資家からの注目

外国人投資家によるイギリス不動産購入

ロンドンの中核ではバイヤーの大多数が非イギリス国籍


イギリス国内投資家からの購入31%、イギリス国外投資家からの購入69%


ロンドンは世界で最も不動産投資が盛んな都市であります。

主なイギリス国外投資家は、イギリス連邦(旧植民地)各国、中国、ロシアなど

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3.需要と供給

英国不動産市場の構造

1)新築供給が難しく、慢性的に住宅不足、価格高止まりの国

イギリス人の住宅に対する考え方は、「建物を何百年も大事に使い続ける」が基本です。日

本のように「更地にして新築する」スクラップ&ビルドが非常に難しい国です。例えば、

ロンドンに次ぐ英国第二の都市マンチェスターでは、市街地にある建物の約70%が、法

律上、取り壊しできないそうです。当然、既存建物のリフォーム、リノベーション、コン

バージョンが主になり、この領域での技術やビジネスモデルは高度に発達しています。

新築が建ちにくいところにもってきて、総人口は緩やかに増えています。移民も留学生も、

世界中から流入しており、全体として需要過多、供給不足になる。特に学生用の賃貸住宅

や、都市内の若いホワイトカラー向けの賃貸住宅は極端に不足しています。よって賃料は

高止まりしやすい。

また、英国は築何百年の建物に住むのが当たり前。銀行融資も築年数を問わないし、

むしろ古くて特色ある建物の方が高く評価されます。

そうした社会構造ゆえ、英国不動産は日本のような「建て過ぎ」、「空室」、「家賃下落」、「物

件価値毀損」といった問題とは基本的に無縁です。不動産価格が構造的に下がりにくい国といえます。

英国不動産の圧倒的大多数を占める、実需の売買・賃貸マーケットでは、価格はローカル

な需要と供給で決まります。需要が旺盛で供給が少なければ、値段下がりません。

この領域では、EU 離脱は当面、影響はなさそうです。

 

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4.高いリスク/リターンの特性

英国不動産で NET10%が出せる理由

英国ではなぜ、ネット8~10%の高いリターンを投資家に返せるんだろう?

ポイントは3つ、

 

1)高い調達金利

2)高い家賃水準と、その割に安い建築費

3)オペレーションとファイナンスの発達

 

【高い調達金利】

いま英国では、個人が住宅ローンを組む際の金利は3~4%程度ですが、住宅デベロッパ

ー向けの金利はリスクプレミアムが乗って約7%!

リーマンショック以降、その状態が続いているそうです。

デベロッパーの立場からすれば、「銀行に担保とられて7%の金利返す位なら、個人投資家

からお金集めてキャッシュ勝負した方が良い」という判断になります。そこから弾きださ

れた数字が、「8%~10%の確定リターン」。個人投資家にはなかなか魅力的なので、

内外で売れるわけです。


【高い家賃水準と、安い建築費】


法制度的に新築供給が難しく、賃貸住宅が慢性的に不足する英国では、地方都市の、古く

て狭い住宅でも結構な額の家賃が取れます。

今、英国は人口も大きく増えています。その割に、新築はあまり建てないため、民間賃貸

住宅が圧倒的に不足している所が多い中で、開発により賃貸物件を供給できれば高額の家

賃収入を手に入れることが出来、グロス利回り12%~20%とかで回るので、運営費を

差し引いても投資家に8~10%を返せるわけです。

地震のない国なので、比較的安い建築費で上物が建ち、その割に家賃が取れる国だからこ

その、「確定利回り商品」なのでしょう。

 

【オペレーションとファイナンスの発達】

不動産は運営するしっかりした管理会社がないと、投資商品として成り立ちませんが、

幸い英国には、「管理一筋、何十年」みたいな会社が豊富に存在します。

また、金融の国らしく、どのデベロッパーにもファイナンス部門があります。

建築や施設運営に詳しいファイナンス専門家が、今後数年~10年にわたる緻密な収支計

算をした上で、投資家に確定リターンを返します。その辺のビジネスのやり方は、さすが

に洗練されています。

日本で、同じモデルで確定利回り型の住宅商品をつくるのは難しいでしょう。

調達金利安い上に家賃頭打ちの国では、そもそも成り立ちにくいビジネスモデル。


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5.強力な司法システム

英国の法律は、投資家の権利を保護する法律として世界中から高い信頼を得ています。

もし英国が EU 法から離れたら、英国法システムの信頼性はさらに増すでしょう。

 

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6.多様性と低い相関性

サブプライム問題が金融危機を引き起こした際に、ロンドン市の不動産価格は上昇し

ました。

この事は金融危機後でも安心して経済活動を行うことが可能であると世界の投資家が

考えたからです。

英国の不動産は長期に住宅需要が見込めます。

そして今後同様に経済危機があっても英国の不動産は「質への逃避」先として投資家

から指示を受け続けるでしょう。

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7.成熟した経済における安定的で 長期的な利益と高い実績

英国がユーロと言う単一通貨ではなく、英国ポンドを堅持してきた事は、多くの投資

家に取って英国投資を決定するプラス要因になっています。

英国には、世界中と繋がる動線の良さ、時間帯、英語を備えています。

ロンドン金融街シティが培ってきた専門知識を使って、多額の投資が英国経済を潤し

てきました。

英国がこの伝統的な金融知識やインフラを簡単に手放す訳がありません。

金融街シティは優秀な人材や企業が全世界から集まってきます。

この事は疑いの余地はありません。



 
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8.ポンド安による投資機会

ポンド安のチャンスに群がる投資家

海外から英国投資するには、英ポンド安の恩恵を受けるチャンスです。

ブレグジットの恩恵を受ける勝者は、イギリス以外からの海外投資家でしょう。

事実、ブレグジットすぐにソフトバンクが ARM 社を3兆3000億円で買収しました。

また、中国から莫大なお金が英国へ流れ込んでいます。

英国ポンドが高くなる事を見込んで、現在の英ポンド安を利用して投資すれば、ダブ

ルウィン(キャピタルゲインと為替益の両方)を享受するチャンスかもしれません。

英国ポンド安を利用した海外からの投資が今後も増加すると思われます。

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9.英国地方都市に注目すべき理由

ロンドンの平均住宅価格は4年間で40%近く上がりました。

同時期に英国地方都市の不動産価格も少しずつ上がりましたが、

ロンドンに比べると3分の1から4分の1の水準。

かつ、価格差も1.5倍に拡大しました。

要は、EU 離脱云々の前に、ロンドンの不動産価格は上がりすぎていた印象が否めません。

ロンドンよりロンドン周りがオススメです。

英国中部地方都市

地価上昇率






英国中部地方都市家賃利回ランキング



英国不動産おすすめ都市

ケンブリッジ、オックスフォード、サウスロンドン、マンチェスター、リバプール





投資先としての英国

魅力的な投資先として世界中からの投資を受け入れてきた英国は、EU 離脱後も変わりありません。


 

まとめ

 英国の法律

英国の法律は、投資家の権利を保護する法律として世界中から高い信頼を得ています。

もし英国が EU 法から離れたら、さらに英国法システムの信頼性がさらに増すでしょう。

 独立した通貨ポンド

英国がユーロと言う単一通貨ではなく、英国ポンドを堅持してきた事は、多くの投資

家に取って英国投資を決定するプラス要因になっています。

 タイムゾーン・情報・旅行

英国には、世界中と繋がる動線の良さ、時間帯、英語を備えています。

 金融サービスのハブセンター

ロンドン金融街シティが培ってきた専門知識を使って、多額の投資が英国経済を潤し

てきました。英国がこの伝統的な金融知識やインフラを簡単に手放す訳がありません。

金融街シティは優秀な人材や企業が全世界から集まってきます。この事は疑いの余地

はありません。

 セーフヘブンの役割

サブプライム問題が金融危機を引き起こした際に、ロンドン市の不動産価格は上昇し

ました。この事は金融危機後でも安心して経済活動を行うことが可能であると世界の

投資家が考えたからです。英国の不動産は長期に住宅需要が見込めます。

そして今後同様に経済危機があっても英国の不動産は「質への逃避」先として投資家

から指示を受け続けるでしょう。

 ポンド安のチャンスに群がる投資家

海外から英国投資するには、英ポンドやすの恩恵を受けるチャンスです。

ブレグジットの恩恵を受ける勝者は、イギリス以外からの海外投資家でしょう。

事実、ブレグジットすぐにソフトバンクが ARM 社を3兆3000億円で買収しました。

また、中国から莫大なお金が英国へ流れ込んでいます。

英国ポンドが戻ることを見込んで、現在の今の英ポンド安を利用して投資すれば、ダ

ブルウィン(キャピタルゲインと為替益の両方)を享受するチャンスかもしれません。

英国ポンド安を利用した海外からの投資が今後も増加するとレポートしています。


 

 結論

EU 離脱の議論になる時の中心的なトピックは EU との貿易関税問題です。

多くのエコノミストや大手企業 CEO、政治家は英国-EU 館貿易は、EU 非加盟国で

あるノルウエーと EU との関税体系をモデルに採用するだろうと思っています。

さらに今、英国は EU 以外の国々を貿易交渉ができる好位置にいると言う意見も有ります。

皆さん、マスコミやメディアの報道に惑わされては行けません。

英国の EU 離脱やアメリカ大統領選でのマスコミ報道はかつてないほど見通しを外して来ました。

マスコミ、メディアもあてにはなりません。英国はワザと EU を見放したのです。

時代の大きな変化の波が押し寄せてきたと思います。変化はチャンスです。

情報・勇気・決断!

今こそ海外に目を向け資産の分散を図る時ではないでしょうか?




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